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   謝瑛律師,現為中國法學會會員,全國律師協會會員,具有國家級注冊企業法律顧問職業資格,是南京律師網www.xy6969.cn創始人,該站首席律師,現執業于江蘇東恒律師事務所。
  謝瑛律師畢業于南京大學法學院,擁有深厚的法學功底及豐富的辦案經驗,秉承對客戶認真負責的精神及敬業嚴謹的工作態度,成功辦理了大量訴訟和非訟等復雜、疑 ...

詳情  

文章內容
XX大型住宅小區物業管理方案2
http://www.drbhgh.tw/article.php?id=1436  發布時間:2012-01-25 點擊率:4799


四、管理內容

  在接管xxxx物業后,我們將就下列事項進行管理:
1、 房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理,包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等;
2、 房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、公共消防設備、中央供水系統等;
3、 物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施的維修、養護和管理,包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等;
4、 物業規劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養護和管理;
5、 公共環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運,包括公共場地、房屋建筑共用部位;
6、 交通、車輛行駛及停泊;
7、 配合當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作;
8、 組織開展社區文化娛樂活動;
9、 整理、保管與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料;
10、對業主和物業使用人違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為,要求賠償經濟損失及支付違約金;
11、處理法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項;
12、積極配合xxxx的銷售。

五、管理方式

借XXX物業“以物業管理為依托,以業主服務為中心”的管理理念和“基本職能標準化、業主服務個性化”的管理模式,吸取XXX物業多年的管理經驗,引入XXX物業先進的運作機制,同時結合xxxx的實際狀況和業主的需求,使xxxx的物業管理更加專業化、規范化。

(一)運作機制

1、全面質量管理
XXX物業管理(深圳)有限公司已著手建立一整套有XXX物業管理特色的質量管理體系,主要內容已成形,并力爭在2004年上半年全面通過ISO9001質量體系國際認證,全面推行質量管理,把質量目標落實到各部門、各環節直至到個人,并通過質量管理小組監督檢查,使工作質量不斷提高,達到業主滿意的效果。

2、計劃目標管理
     按XXX物業制定的各項管理指標和創優方案,xxxx管理處各職能管理人員明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現目標動態控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。

3. 協調管理
     運用協調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業主之間的矛盾和沖突。
    ——行政促動力,以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
    —— 競爭促動力,運用競爭手段促使相關方面關系的協調,如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。
    ——輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協調的目的
——管理者的凝聚力,具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力,這將是本區今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。

4. 督導管理
    管理處擬采用XXX物業管理成熟的督導管理模式,對各職能部門實施指揮和指導管理。
    ——經濟管理,通過制定員工崗位和工作成績的工資制度,調動員工積極性。
    ——法規管理,制定一套完整的規章制度和工作程序,以此規范員工言行,提高工作質量和工作效率。
——宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神,職業道德;加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平。

(二)、激勵機制
     激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能,其作用旨在提高“內聚力”。
—— 實施日常管理目標責任制,增強管理層的工作主動性,按“國優”標準制定各項管理指標,嚴格作好各項工,作明確獎罰。
—— 實施獎金、破格晉級制度,調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度,獎金標準與工作表現和業績掛鉤,并可根據具體情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。
—— 依法管理,管教結合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業主提供優質服務。

(三)、監督機制
      監督機制是實現物業管理各項工作順利開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現的偏差,保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。
—— 管理者對機構內部工作人員進行監督。
—— 業主對管理機構及工作人員進行廣泛監督,形成多方面綜合監督體系。
—— 通過信息反饋等各種手段,實現監督管理的閉環機制,保證xxxx物業管理監督機制的有效實現。

(四)、自我約束機制
—— 經濟利益促動自我約束機制,充分利用經濟措施去誘發管理對象、對利益敏感的動機,由這種動機去對行為作自我約束。
—— 目標結構與責任相聯系的促進機制,將管理目標層層分解到個人以后,由分層次的子目標之間相互聯系而形成的促動機制。
—— 權利鏈條相互制約機制,建立管理對象之間相互制約的權利鏈條,形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。

(五)信息反饋及控制機制

1、信息反饋渠道:

 2. 信息反饋控制方式:
(1)中央智能監控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業組配備的無線對講機等現代工具,及時反饋住宅區每個區域發生的任何情況。
(2)通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規章制度,實行規范化運作。
(3)流暢嚴密的運作流程,一環緊扣一環,一環監督一環。
(4)管理處主任、管理員的每月(日)檢查,通過總結評比獲取反饋信息。
(5)通過反饋信息的總評比,及時發現管理服務上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務質量。

(六)量化管理及標準化運作
1、量化管理
(1)每年根據ISO9001質量方針和總公司下達的任務,確定年度質量目標,對業主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
(2)實行目標經營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,做出具體要求。
(3)管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內容及課時。
(4)年度考核量化,年度崗位輪換率10%,采取末位淘汰制。
(5)財務運作量化,制定詳細的年度財務預算方案,對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理,提高效益。
2.  運作標準化管理
(1)貫徹公司企業文化,包括企業精神、經營管理理念和發展目標。
(2)貫徹公司ISO9001物業管理質量體系,嚴格按照管理規程和操作要求運行。
(3)運用公司《員工手冊》,規范管理處員工的行為,提倡專業、規范、文明的行為表率。
(4)發揮公司計算機管理系統的作用,提高物業管理工作效率。
(5)實施公司企業形象系統。



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